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Gastos de subrogación de hipoteca: ¿Quién los paga?

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Publicado de Hipotecas 100x100 en Actualidad · 11 Enero 2022

Gastos de subrogación de hipoteca: ¿Quién los paga?

Para mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario existen varias fórmulas, una de ellas es la subrogación de la hipoteca. Sin embargo, debes de tener en cuenta que esta operación conlleva una serie de gastos, y algunos de ellos tendrás que pagarlos tú. La reforma de la ley hipotecaria de 2019 hace referencia la subrogación, y trata el tema de los costes dentro de los cambios que introduce. Antes de plantearse una subrogación es importante y necesario valorar el impacto de los costes que va a tener esta operación. Antes de la reforma de la ley hipotecaria, los gastos formaban parte de la negociación con la entidad bancaria donde se iba a subrogar el préstamo hipotecario. El problema era que al final estos gastos terminaban siendo moneda de cambio de la operación y la mayoría de ellos los pagaba el cliente.
¿Qué pasa tras la reforma con estos gastos?
Tras la reforma de la ley hipotecaria de 2019, el tema de quien asume los gastos de la subrogación de la hipoteca ha cambiado. Ahora, algunos gastos los pagará el cliente y otros la entidad bancaria donde se va a realizar la subrogación. Podrás saber lo que tiene que pagar cada parte en este post.
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¿Quién paga los gastos de subrogación de una hipoteca?

Siempre surgen ciertos gastos al subrogar una hipoteca, como los de notaría, registro, gestoría y tasación. Además de todo esto, puede ser que el banco de donde nos vayamos nos cobre una comisión por subrogación. Pero no pienses que todo lo vas a tener que pagar tú, el banco tendrá que asumir también una serie de gastos. A continuación, te decimos cuáles te corresponde pagar a ti.

Gastos de subrogación de la hipoteca que paga el mismo banco

El banco se encargará de pagar los siguientes gastos al subrogar una hipoteca:
●     Los honorarios de la gestoría: La empresa que se haga cargo de estas gestiones cobrará entre 200 y 500 euros. No hay una tarifa estipulada al respecto, el precio dependerá de cada gestoría.
●     Aranceles de la notaría: Estos si que están marcados por ley, y según de cuanto sea el capital pendiente de amortizar oscilará entre un 0,2% y un 0,5% de ese importe.
●     Los aranceles de registro: Tampoco están regulados por ley y no suelen superar los 100 euros.
Entre los gastos de subrogación hipotecaria no figura ningún impuesto, aunque esto supone una ventaja más para el banco, no para nosotros, que es el que tiene que pagar el IAJD (Impuesto sobre actos jurídicos documentados)

Gastos hipotecarios de subrogación de la hipoteca por parte del cliente

Es el banco el que tiene que pagar la mayoría de los gastos, pero la subrogación de la hipoteca a otro banco genera los siguientes gastos para ti:
●     La nueva tasación de la vivienda: En toda operación de subrogación se debe de volver a tasar la vivienda para su estudio y oferta. Esto puede suponer un gasto entre 200 y 400 euros dependiendo de las tarifas de cada compañía tasadora.
●     La comisión por subrogación: Es una penalización que impone el banco por cambiar la hipoteca a otro banco. Su cuantía dependerá del contrato de financiación que se haya establecido con el banco actual.

Concepto de comisión por subrogación

Cuando se cambia la hipoteca de banco, puede ocurrir que el banco de donde te vas te aplique una comisión por subrogación. Este coste está regulado por ley y puede estar entre el 0% y el 2% sobre el importe que esté pendiente, dependiendo de cuando se firmó el préstamo y también de como sea el tipo de interés, si es fijo o variable.
Las condiciones serán las siguientes:
●     Desde el 16 de junio de 2019: Dependerá de si es de tipo fijo o variable.
Para interés fijo: hasta el 2% durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% durante los siguientes.
Para interés variable: hasta el 0,25% los primeros tres años o hasta el 0,15% los primeros cinco años. Posteriormente, no se puede cobrar ninguna compensación.
En ambos casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera generada.
●     Entre diciembre de 2007 y junio de 2019: No puede ser de más del 0,5% del capital pendiente o del 0,25% si llevamos a cabo la operación a partir del sexto año de vida del producto.
●     Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007: La comisión máxima que se nos podrá aplicar es del 0,5%.
●     Antes del 27 de abril del 2003: La penalización establecida es de, como máximo, el 1%.  
Uno de los cambios de la ley hipotecaria de 2019 hace referencia al coste de la subrogación si pasas de una hipoteca variable a una hipoteca fija. En concreto, la comisión de subrogación se limita al 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después. Además, esta nueva medida se puede aplicar con efecto retroactivo, así que todas las hipotecas que todavía estén en vigor pueden beneficiarse de este cambio.

Negociación de los gastos de subrogación hipotecaria con el nuevo banco

Una de las dudas más frecuentes que se suele tener al cambiar la hipoteca de banco es si se puede negociar con la nueva entidad los gastos de la hipoteca en subrogación. La verdad que eso dependerá de la oferta que haga cada banco. En algunas se ofrece la posibilidad de que la nueva entidad pague los gastos de la nueva tasación, no tiene por qué ser negociable, pero en algunos casos se está dando ya esta situación. Lo que si no es negociable es la comisión por subrogación, que eso le corresponde siempre asumirlo al cliente.

¿Merece la pena soportar los gastos de subrogar una hipoteca?

No son demasiados los gastos que surgen por la subrogación de una hipoteca, pero es recomendable que antes de dar el paso hagas tus cálculos y valores si merece la pena. En general, si vas a beneficiarte de unas mejores condiciones hipotecarias, casi siempre saldrá rentable este cambio. Ten en cuenta que la modificación de los costes que ha supuesto la nueva ley hipotecaria ha producido una mejora tanto de la subrogación como de la novación, ambas son figuras que se emplean para mejorar las condiciones hipotecarias.
El gran beneficiado es el cliente, ya que se abaratan los costes de esta operación e incluso puede negociar lo que le correspondería pagar. Poder mejorar la hipoteca y encima abaratar los costes que implica tal operación es lo mejor que le puede pasar a un cliente.

Últimas Consideraciones

La subrogación es una de las herramientas que existen en el mercado financiero para mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario. Consiste en cambiar la hipoteca a otro banco, pero esta operación generará unos gastos que tendrán que ser asumidos, por una parte, por el banco y, por otra parte, por el cliente. Tras la reforma de la ley hipotecaria de 2019 se hacen cambios en la forma de asumir estos costes. El gran beneficiado de esta reforma es el cliente, que además de conseguir unas mejores condiciones hipotecarias se abaratan los gastos de subrogación de la hipoteca.
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